九年翻身记：黄埔这村一千多套回迁房办红本，可上市交易

线坑村回迁房集体办房本

预计十月拿证

近日，黄埔君收到线坑街坊的消息，线坑村的回迁房——线坑花园正集体办理国有房产证，土地出让金为每平方米1000元，比如户型为120㎡ 的三室两厅需缴纳12万，预计10月份左右就可以拿到房产证红本。

▲图源于贝壳

由上图可见，在黄埔租金普遍上行的情况下，毗邻区府，配套齐全的线坑花园自然租金也不便宜，租两室约4000，三室则要5000+。（数据源于贝壳租房）

之前，因为没有拿到房产证红本，线坑花园跟新福港鼎峰，一个是回迁房，一个是商品房，虽说都是线坑村旧改“同根生”，但房价还是存在较大差距。

未来，在拿到房产证红本后，线坑花园回迁房的身份要“转正”了，跟商品房无异，可以上市交易，房价也会向新福港鼎峰看齐吗？给了看客很多的想象空间。

贝壳数据显示，新福港鼎峰小区均价为63151元/平米，近期有两套成交，一套为56819 元/平，另一套为60816 元/平。

▲图源于贝壳

作为黄埔最早的一批旧改，萝岗线坑村是继猎德村、琶洲村、杨箕村之后，广州市第四个以“招拍挂”形式进行改造的城中村项目。

2012年9月3日，线坑村改造项目正式奠基开工建设，过了约五年多的时间，户籍人口约500户的线坑村村民，终于在2018年初迎来了回迁房交付。直到现在回迁房可以办理国有房产证，又过了近4年的时间。

▲小区周边，图源于网络

所以从当初项目奠基开工算起，到回迁房拿证，折腾了约9年时间，而且比起很多一波三折的旧改项目，已经算是幸运的一批。

按照限售政策，取得不动产证后要至少两年才能上市。相信，2023年后线坑花园这1000多套房再入市，又是完全不同的一番景象。

旧改村民纳闷：

回迁房为何总不如商品房？

其实，在跟各个旧改项目的村民交流时，大家都很纳闷一个问题，明明都是出自于同一个旧村改造项目，为何回迁房跟商品房的价格差异这么大？

▲黄埔部分旧改分布，图源于广州PLUS

建起来的回迁房，槽点总是特别多，最扎心的是遇到回迁房的房屋质量问题，自住体验差，维权难！这就不点名批评某些开发商了，怕惹得一身骚！

这边厢开发商的商品房上市卖得红红火火，赚得“盘满钵满”，那边厢村民却还在忧虑自家的回迁房质量问题。

黄埔某旧改回迁房室内天花板破损，摄/冰角

某街坊私下这样跟黄埔君吐槽：“旧改确实是改变民生的好政策，但必须要对开发商加上多重监管，旧改不能成为不良开发商的造富运动，村民应拥有更多的自主权，有更多渠道去保障自身的合法权益！”

诚然，在黄埔这场轰轰烈烈的旧改运动中，开发商更像是操盘手，而大部分村民渴望对于世代居住的家园改造拥有更多的话语权，而不是接到一张张冷漠的旧改流程纸，而是希望最大程度地参与进去。

回迁房作为旧改之下的产物，可以分为两类，一类是只有集体证的，不能上市交易；一类是有国有证，比如现在“转正”的线坑村，就可上市交易。

在朋友圈，确实看到有中介在卖回迁房，有的卖的是现房，有的是卖回迁房指标，这种交易因为官方是不认可的，存在一定的不确定性和风险性，价格自然更低，这个就不用多讨论了。

▲图源于朋友圈

市场的观点认为，回迁房的质量普遍没有商品房好，再加上物业管理、小区混乱，拿证时间长等刻板印象，最终就表现为价格的落差。

有的村民认为回迁房交易不应套上层层枷锁，应跟商品房同权，也有其他声音认为，限制回迁房交易，同时也是为了保障部分村民的权益，应该指的是怕某些村民“挥霍无度”，适当加以限制可保障长期利益。

回迁房未来将冲击黄埔楼市？

再回到线坑村旧改这个话题，目前商品房项目新福港鼎峰，作为科学城的标杆小区之一，早就卖得差不多了，二手放盘也少，所以现在回迁房拿证两年后上市交易，对其真的谈不上半点冲击。

因为这两小区都位于黄埔区府的黄金地段，周边市政、教育、商业配套等应有尽有，都是抢手的“香饽饽”。硬要说冲击，只能说冲击两年后科学城卖得不怎么好的新房和二手房。

▲线坑花园周边配套

目前，科学城的新房成交仍是呈“火热状态”，二手房则因为增值税2年改5年的政策影响，因为未满5年，成交确实是有所回落。两年后，房地产的光景又会是怎样？谁又说得准呢！

回迁房会冲击黄埔房地产市场吗？

有些媒体鼓吹的“66条村天量回迁房入市”，配上一些“黄埔楼市危”的论调，咋一听着实吓人！

一、只谈总体，不谈弃产比例就是“耍流氓”

在2020年“黄埔旧改18条”印发实施，其中提到关于创新弃产房屋处置，“允许不高于复建总量的30%的房屋弃产”，所以供应量的多少取决于旧改项目的弃产比例，从目前黄埔进入回迁阶段的旧改项目来看，弃产的村民着实不多，具体情况要具体分析。

▲2020“黄埔旧改18条”印发实施，图源于,政府文件

二、时间问题

“三年拆掉66条村”的行动计划不等于“三年内回迁房集中入市”。比较理想的情况是，5—8年能完成旧村改造，如果因为各种不可抗力，远超十年也不奇怪。

以线坑村旧改为例，作为黄埔第一批标杆性的旧改项目，从项目动工到回迁房拿证用了9年，回迁房上市交易已是第11个年头。66条村旧改体量大、牵涉广，且各个旧改项目的进度也不尽相同，所以未来回迁房大概率是陆续进场，不可能一蹴而就！

而且，近年来国家在房地产领域调控频繁，主打“稳字牌”，“大涨大落”的局面都是要被重点关注的，颁发房地产证的主管部门也会心中有数，回迁房上市也会在评估房产市场的基础上进行。

三、消化力问题

旧改这盘大棋，同时也约定了产业比例，随着旧改的推进，土地被盘活，吸引高新产业项目落地，打造强就业中心。

人才是会跟随优质的就业岗位流动的，以十年为尺，未来黄埔的人口、产业等将重新洗牌，能否在城市的“抢人大战”占得先机是关键，消化力就自然不是问题。

以上个人观点仅供讨论，欢迎在下方留言区发表你的见解！（信息源于街坊，有待进一步验证）

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